Как правильно оформить залог при покупке квартиры?

Советы
Договор задатка при покупке квартиры Если продавец и покупатель решили заключить сделку купли-продажи квартиры, предоплата за нее может быть внесена в виде задатка. Зачастую к составлению
Содержание
  1. Договор задатка при покупке квартиры
  2. Как передается задаток при покупке квартиры
  3. Основные правила передачи
  4. Для чего оформлять договор
  5. Как определяется размер
  6. Договора задатка при продаже квартиры: правила составления
  7. Нюансы при оформлении. На что обращать внимание.
  8. Расписка
  9. Образец расписки
  10. Возврат внесенного задатка
  11. Как оформить договор задатка при покупке-продаже квартиры
  12. Как оформляется договор задатка?
  13. Последствия при невыполнении обязательств сторонами
  14. Как оформить задаток при покупке квартиры: особенности, образцы
  15. Что такое задаток на покупку квартиры?
  16. Правила передачи
  17. Отличие от аванса
  18. Как правильно оформить задаток в 2021 году
  19. Размер
  20. Основные пункты договора
  21. Образец договора задатка за квартиру 2021 года
  22. Расписка в получении денежных средств за квартиру
  23. Видео: Все о задатке при покупке квартиры
  24. Внесение задатка при покупке квартиры

Договор задатка при покупке квартиры

Если продавец и покупатель решили заключить сделку купли-продажи квартиры, предоплата за нее может быть внесена в виде задатка. Зачастую к составлению договора задатка прибегают в том случае, когда у продавца недостаточно средств для оплаты коммунальных платежей и оформления документов, необходимых для продажи квартиры.

Составляя договор задатка, продавец обязуется не продавать квартиру никому до того времени, пока не получит за нее всю сумму. Покупатель, в свою очередь, не сможет въехать в квартиру до полного расчета. Впоследствии задаток засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

Договор задатка при покупке квартиры регулируется статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Из них следует, что при нарушении продавцом условий договора, он обязуется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же покупатель не выполняет условий, сумма задатка в полном объеме остается у продавца.

После подписания договора задатка продавцу необходимо написать расписку о получении денег, причем сделать это лучше, написав ее от руки (это поможет в случае судебных разбирательств: подпись подделать легко, а почерк сложно).

В договоре и расписках к договору задатка должно быть четко прописано, что деньги передаются в качестве задатка. В них также следует обязательно указать следующие пункты:

  • ФИО сторон соглашения и их паспортные данные;
  • место проживания каждой из сторон;
  • итоговая цена квартиры;
  • точное описание предмета сделки (площадь, адрес и другие характеристики недвижимости);
  • сумма задатка;
  • сроки исполнения обязательств каждой из сторон.

Важно не перепутать договор задатка с авансом. Аванс, в отличие от задатка, не возвращается покупателю в двойном размере, если продавец отказывается продавать квартиру или находит другого, более выгодного покупателя. В случае же, если покупатель передумывает покупать квартиру, продавец обязан вернуть ему всю сумму аванса (а не оставлять его у себя).

Образец договора задатка при покупке квартиры предоставлен директором юридической компании «Недвижимость и Право» Людмилой Анатольевной Царяпкиной.

*Слова, выделенные курсивом, являются пояснениями к договору.

при покупке квартиры.

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Настоящим стороны договорились о том, что Продавец обязуется продать (передать в собственность), а Покупатель обязуется купить (приобрести в собственность) в будущем в срок до _____________ года квартиру, расположенную по адресу: _______________________________ по цене __________________ (____________) рублей.

2. Указанная квартира состоит из _______ жилой комнаты. Общая площадь квартиры без учета площади лоджий (балконов) составляет _____ (прописью ______________)кв. м., расположена на _________ этаже жилого дома. Кадастровый № _________________. Описываем всю квартиру! Даже, если продается доля.

3. В счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательств Покупатель вносит Продавцу Задаток за приобретаемую квартиру в сумме ____________ (_____________) рублей.

4. Покупатель и продавец обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры в срок _____________ года. Либо можно указать условия, после наступления которых стороны в течение ______ рабочих дней обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры (например после оформления документов о наследстве).

5. Стоимость квартиры в размере ______________ рублей является окончательной и изменению не подлежит.

6. Сторонам известно, что в соответствии со ст. 380 и 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. А именно: в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца (не готовы документы или отказ от заключения, повышение цены, указать возможные причины и т.д.), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка в срок до ____________ года. В случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Покупателя (не готовы личные документы или отказ от заключения, изменение цены), то он утрачивает право на возврат суммы задатка. Стороны освобождаются от ответственности (указанной в ст. 380,381 ГК РФ) в случае, если ____________________ (нужно указать, например задержка документов связана с приостановкой работы гос. органов или ошибки гос. органов, болезни одной из сторон и т.п.).

7. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один их которых вручается Покупателю, второй – Продавцу.

Как передается задаток при покупке квартиры

Задаток — это денежные средства, передаваемые покупателем квартиры продавцу до заключения основной сделки и подтверждающие намерения покупателя осуществить покупку через какое-то время. Рассмотрим основные особенности и правила его оформления при покупке жилья.

Основные правила передачи

  • Внесение осуществляться с оформлением специальных документов.
  • Этапами внесения являются:
  1. составление договора и согласование его пунктов
  2. составление расписки, подтверждающей передачу денежных средств
  • В договоре (предварительном договоре купли-продажи) обязательно указывается сумма переданных денежных средств, а также условия и дата внесения остальной суммы и заключения основного договора.
  • Продавец должен предоставить на обозрение оригиналы документов, подтверждающих его право собственности на квартиру.
  • На заключении сделки должны присутствовать все собственники продаваемой недвижимости (в случае, если их несколько).
  • Если собственник у квартиры один, но при этом у него есть официальная жена/муж, супруг тоже должен быть участником сделки.
  • В случае развода, право получить долю в совместно нажитом имуществе, сохраняется на протяжении трех лет. Поэтом, чтобы обезопасить себя как покупателя, до передачи денег потребуйте оформления согласия супруга продавца на продажу недвижимости.
  • До передачи денег проверьте соответствие квартиры ее плану, представленному в документах. Любые виды перепланировок должны быть согласованы и утверждены соответствующими органами. Согласование перепланировки должно подтверждаться документально. В противном случае все расходы на оформление разрешительных документов лягут на покупателя.
  • Закон разрешает осуществлять передачу денег при участии в сделке только двух сторон. Однако, рекомендуется привлечение третьих лиц, например сотрудников агентства недвижимости, юристов или нотариуса. В случае возникновения спорных вопросов, эти лица смогут выступать в качестве свидетелей, подтверждающих факт передачи денежных средств.

Для чего оформлять договор

Исполняет три функции:

    1. Обеспечительная. Внесение предоплаты становится для продавца гарантией того, что покупатель не станет рисковать своими деньгами и исполнит свои обязательства. В то же время, и покупатель получает обеспечение того, что продавец не передумает и сделка состоится. Согласно законодательству, при ненадлежащем исполнении обязательств продавец должен вернуть покупателю сумму задатка, увеличенную вдвое. Кроме этого, сторона, нарушающая условия договора, возмещает второй стороне все убытки, нанесенные своими действиями.
    2. Платежная. Когда обязательства продавца выполнены в полном объеме, общая сумма долга за жилье уменьшается на сумму внесенного ранее.
    3. Доказательная. При возникновении спорных ситуаций, передача денег произведенная в присутствии свидетелей, становится доказательством вступления сторон в договорные отношения.

Как определяется размер

Законодательно размер предоплаты не определен. Этот вопрос решается путем согласования суммы между продавцом и покупателем. Существует два способа определения размера предоплаты:

  1. В процентном соотношении от стоимости продаваемой недвижимости. Как правило, величина устанавливается в пределах пяти процентов от цены квартиры. Но бывают случаи, когда предоплата достигает и 12%.
  2. Фиксированная сумма, не зависящая от стоимости жилья. Обычно в пределах 50000 — 100000 рублей.

Договора задатка при продаже квартиры: правила составления

  1. В верхней части указывается место и время заключения договора, то есть название город и дата.
  2. Далее определяется, кто является сторонами договора. Указываются данные продавца и покупателя (ФИО, адрес, данные паспорта, номер телефона)
  3. Вносится информация о продаваемой квартире — объекте договора (адрес, общая площадь, жилая площадь), а также стоимость недвижимости и сроки заключения основного договора.
  4. Указывается размер внесенной суммы, она должна быть написана цифрами и прописью.
  5. Отдельным пунктом определяется порядок передачи денежных средств.
  6. Далее описываются права и обязанности сторон договора. Санкции за неисполнение договорных обязательств закреплены законодательно и содержатся в 381 статье Гражданского Кодекса России. К обязанностям продавца относится, например, передача квартиры новому владельцу в том виде, в котором она была при осмотре. К обязанностям покупателя относится, например, своевременное внесение оставшейся суммы за квартиру.
  7. В отдельном пункте прописывается, что договор действителен с момента его подписания.
  8. Обязательно расписываются форс-можорные обстоятельства и их влияние на действие договора.
  9. В заключении прописываются реквизиты сторон, и ставятся подписи.

Нюансы при оформлении. На что обращать внимание.

  • Составляется по количеству сторон сделки. То есть если купля-продажа квартиры сопровождается услугами агентства по недвижимости, необходимо подписать 3 экземпляра: для покупателя, для продавца, для агента.
  • Договор задатка отличается от договора аванса. Аванс должен быть возвращен покупателю при отказе от совершения сделки. Задаток же при таких условиях останется у продавца.
  • Он является частью общей суммы, предусмотренной за оплату квартиры. Например, если стоимость жилья составляет 3 млн рублей, а задаток внесен в размере 200 тысяч рублей, сумма основного договора купли-продажи составит 2 800 тысяч рублей.

Расписка

При совершении купли-продажи квартиры расписка может являться отдельным документом, а может быть дополнением к подписанному договору. Чаще всего применяется второй вариант. Расписка составляется в произвольной форме, никаких строгих форм и бланков ее оформления не установлено. Однако, это документ, который имеет юридическую силу, а значит он должен содержать некоторые обязательные сведения;

  1. Информация, позволяющая идентифицировать стороны (ФИО должны быть указаны полностью, без сокращений)
  2. Паспортные данные
  3. Адреса регистрации и фактического проживания сторон
  4. Необходимо указать, что денежные средства передаются именно в качестве залога. В противном случае, при возникновении спорных вопросов суд может отнести предоплату к авансовому платежу или залогу. А к этим понятиям применяются другие меры регулирования.
  5. Сумма — указывается и цифрами, и словами
  6. Указание реквизитов соглашения о задатке
  7. Подписи сторон. Расписка оформляется от руки. Оптимальным вариантом является присутствие при составлении расписки нотариуса, который засвидетельствует передачу денежных средств. Перед тем, как подписать документ, обязательно нужно сверить указанные в расписке паспортные данные и место жительства. Составляется и подписывается расписка непосредственно в момент передачи денег.

Образец расписки

Расписка о подтверждении получения задатка за квартиру

г. Батайск 22.04.2017г.

Я, Ивановский Петр Петрович, 30.01.1970 года рождения, паспорт — серия 60 15 № 255618 выданный УВД Пролетарского района г. Батайска 13.05.2002 г., код подразделения — 615-203, зарегистрированный и проживающий по адресу — г. Батайск, ул. Пушкинская 25, кв.80 получил от

Смирнова Ивана Ивановича, 20.08.1990 года рождения, паспорт — серия 60 05 № 853651, выданный ОВД Советского района г. Батайска 17.01.2012 г., код подразделения — 605-871, зарегистрированный и проживающий по адресу — г. Батайск, пер. Буденновский 25, кв. 7

по Договору №35/04-2017 от 20.04.2017 г. за проданную квартиру, находящуюся по адресу — г. Батайск, ул. Первомайская 66, кв. 21 сумму в размере 250 000 рублей (Двести пятьдесят тысяч рублей) в качестве залога.

Расчет произведен в полной мере. Претензий к Смирнову Ивану Ивановичу не имею.

Ивановский П.П. Смирнов И.И.

Возврат внесенного задатка

Сумма, согласно законодательству Российской Федерации, подлежит возврату покупателю в следующих случаях:

  1. продавец передумал совершать сделку купли-продажи
  2. продавец не явился на подписание основного договора
  3. продавец нарушил условия предварительного договора
  4. продавец не оплатил коммунальные счета до момента заключения основного договора
  5. продавец указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного договора купли-продажи
  6. продавец не выписал всех зарегистрированных в квартире жильцов

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан вернуть покупателю сумма полученных им денежных средств, а также оплатить штрафные санкции в размере этой суммы. При отказе выполнять законные требования о возврате, покупатель вправе обращаться в судебные органы для защиты своих интересов.

Как оформить договор задатка при покупке-продаже квартиры

Найти подходящую квартиру среди множества вариантов – половина дела. Главное правильно оформить необходимые документы, до и во время сделки. Верно составленный договор задатка может обезопасить обе стороны. О том, как его составить – в нашей статье.

Подписание этого документа говорит о намерении сторон совершить сделку. Покупатель обязуется купить данный объект, а продавец – продать его этому лицу. Материальная ответственность, предусмотренная нормами гражданского законодательства, ложится на обе стороны будущей сделки. Порядок оформления соглашения о задатке описан в ст. 351 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (далее ГК).

Помимо задатка встречается такое понятие, как «аванс». Аванс – это сумма денежных средств, которую покупатель передает продавцу непосредственно перед сделкой для расходов, связанных с совершением этой сделки. Например, чтобы оплатить задолженность по коммунальным услугам.

Как оформляется договор задатка?

Обязательное условие – оформление в письменном виде. Иначе переданная сумма денежных средств будет считаться «авансом». Разница между этими понятиями будет видна, если сделка не состоится. И сторонам необходимо урегулировать вопросы, связанные с условиями не совершения сделки купли-продажи.

Что, вносят в договор задатка:

  1. Паспортные данные продавца и покупателя;
  2. Характеристики объекта недвижимости;
  3. Стоимость;
  4. Условия и сроки заключения договора купли-продажи;
  5. Размер задатка.

Какую сумму передать в качестве задатка? Такой вопрос часто возникает при согласовании условий. Стороны самостоятельно определяют размер задатка. Отметим, что все расчеты должны производиться в национальной валюте нашей страны. Как правило, сумма задатка составляет 2 и более тысячи белорусских рублей. Рекомендуем прописать эквивалент выбранной суммы в любой иностранной валюте.

Соглашение само по себе имеет юридическую силу, поэтому присутствие нотариуса не обязательно. Однако вы можете обратиться к нотариусу для составления и удостоверения предварительного договора и задатка.

Последствия при невыполнении обязательств сторонами

Этот пункт регулирует статья 352 ГК. Если виновником несостоявшейся сделки является покупатель, то задаток остается у продавца. Продавец выплачивает задаток в двойном размере, если недобросовестно выполнил свои обязательства и сделка сорвалась. Кроме того, сторона, нарушившая условия договора, возмещает убытки за несоблюдение условий подписанного соглашения, если в договоре не предусмотрено иное.

Задаток возвращается в случаях:

  1. Когда расторжение сделки происходит по взаимному согласию сторон.
  2. Когда невозможно заключить сделку по независящим от сторон причинам.

Договор задатка является первой ступенью к приобретению недвижимости.

10 ошибок продавцов при продаже недвижимости

Поделитесь статьей в соцсетях! Возможно, она будет полезна знакомым.

Как оформить задаток при покупке квартиры: особенности, образцы

Найдя нужный вариант, хочется быть уверенным, что продавец не уйдет от сделки. В свою очередь и продавец, заинтересованный в продаже, готов закрепить устные договоренности гарантиями. Для этого при покупке квартиры обе стороны составляют соглашение или договор о задатке, образец 2021 года который найдете ниже.

Законодательно этот шаг не является обязательным, и продавец не вправе требовать от потенциального покупателя денежные средства до совершения основной сделки. Однако, часто именно получение и передача задатка накладывает на обе стороны некие обязательства и они охотно идут на эту меру.

При передаче денежных средств нельзя надеяться на слово и добрые отношения, которые могут сложиться в процессе обсуждения предстоящей сделки. Только официальный договор послужит гарантией того, что покупатель не останется без квартиры и части денег. Договор о задатке можно составить в обычной письменной форме, но лучше заверить его нотариально.

Что такое задаток на покупку квартиры?

Задаток – это часть денежных средств, передаваемых покупателем и получаемый продавцом, как обеспечение того, что стороны договора сделки готовы выполнить его условия. Термин и порядок передачи средств задатка установлены статьей 380 Гражданского кодекса РФ.

Следует уточнить, что сумма задатка учитывается при совершении основной сделки по продаже квартиры, т.е. при заключении договора купли-продажи она фигурирует в его тексте и покупатель передает продавцу денежные средства за минусом ранее переданных.

Правила передачи

Гражданский кодекс требует письменное заверение передачи задатка в форме договора или соглашения независимо от его суммы. Помимо этого документа обязательно оформить расписку, которая подтверждает факт передачи денег. Расписка пишется продавцом от руки, исправления недопустимы.

Если продается квартира, находящаяся в совместной собственности супругов или приватизированная на несколько членов семьи, то в момент подписания предварительного договора все собственники обязаны присутствовать. Если документ подписывается в присутствии нотариуса, потребуется присутствие двух независимых свидетелей.

Передача задатка накладывает на обе стороны серьезные обязанности, и отказаться от сделки будет невыгодно никакой из них:

  • если до совершения сделки купли-продажи квартиры продавец передумал, то он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере;
  • если передумал покупатель, то он лишается суммы задатка.

При этом покупатель вправе настаивать на заключении договора купли-продажи и передаче квартиры по оговоренной цене. Если существует предварительный договор и часть средств за жилье по нему переданы, то в течение 6 месяцев он может добиться совершения сделки.

Отличие от аванса

Если стороны договорились о задатке, то это накладывает на них ряд обязанностей:

  • заключение договора или соглашения;
  • возврат средств в случае отказа от сделки в двойном размере со стороны продавца и потеря суммы задатка со стороны покупателя.

С авансом все проще. Он оговаривается в основном договоре сделки, где устанавливаются сроки внесения остальных денежных средств. Если же по некоторым обстоятельствам сторонам пришлось пересмотреть условия и отказаться от сделки, то сумма аванса просто возвращается покупателю. Никаких последствий тут не присутствует.

Как правильно оформить задаток в 2021 году

Передача суммы по предварительному договору происходит только с составлением письменного документа и его подписанием обеими сторонами.

Уточним еще несколько моментов:

  1. Обязательно нужно заранее просмотреть документы собственника на квартиру, один он или несколько. Если несколько, то на подписании договора или соглашения должны присутствовать все. Не исключение и несовершеннолетние дети, имеющие долю в недвижимости. За них подписи ставят родители или опекуны.
  2. Рекомендуется оформлять задаток в присутствии нотариуса с привлечением нескольких свидетелей. Они не должны являться родственниками ни одной из сторон. Это могут быть коллеги, друзья и т.д.
  3. В предварительном договоре должна быть обозначена полная стоимость жилой недвижимости и указывается размер задатка. При этом обязательно прописать, что он будет учтен при окончательном расчете.

Составляется договор в двух экземплярах, по одному каждой из сторон.

Размер

Стороны самостоятельно договариваются о размере платежа, который будет выступать в качестве задатка, законом он не регулируется. Чаще всего это 5-10 % от стоимости квартиры.

Если ваше намерение купить именно это жилье окончательное, можно предложить сумму больше. Однако далеко не все продавцы идут на такой вариант. Поэтому, если продавец предлагает установить в качестве задатка менее 5 % от суммы сделки, то задумайтесь о том, уверен ли он, что готов эту квартиру продать вам. Если до совершения сделки он найдет покупателя за цену выше, он потеряет не слишком много.

Основные пункты договора

Договор или соглашение о задатке можно составить самостоятельно. Если стороны сомневаются в том, что смогут учесть все существенные моменты, то можно обратиться в нотариальную контору.

Правильное оформление договора заключается в заполнении всех пунктов по порядку:

  • дата и место составления документа;
  • поименовать обе стороны сделки с указанием адресов по штампу в паспорте и паспортных данных (если собственников несколько, указать всех);
  • полная стоимость квартиры и сумма вносимого задатка цифрами и прописью;
  • информация о квартире (все данные, которые затем будут присутствовать в основном договоре: почтовый адрес, жилая и общая площадь и т.д.). Описание квартиры должно быть полным, даже при продаже только доли в ней. При продаже доли, она обязательно указывается;
  • точный срок подписания договора сделки. Это может быть конкретная дата или условия, с наступлением которых будет заключен договор купли-продажи. Таким условием может быть, например, вступление в наследство;
  • другие существенные моменты, например, при наличии задолженности по ЖКУ, срок их погашения;
  • обязательно нужно обозначить ответственность сторон в случае отказа от совершения сделки. При этом указывается, что продавец в этом случае возвращает задаток и дополнительно штраф в таком же размере.
  • подписи сторон (все собственников со стороны продавца и хотя бы одного покупателя).

Дополнительно можно указать и другие пункты, которые будут и в основном договоре.

Образец договора задатка за квартиру 2021 года

Расписка в получении денежных средств за квартиру

Помимо соглашения при передаче денег продавец должен составить расписку, подтверждающую их получение. При этом соблюдаются несколько правил:

  • оформляется собственноручно продавцом синей шариковой ручкой в присутствии покупателя;
  • недопустимы никакие исправления;
  • перечисляются информация о сторонах передачи денежных средств;
  • указывается сумма переданного задатка и то, что это именно задаток, а не аванс;
  • обязательна дата и время передачи и получения денег.

Эти пункты очень важны, чтобы не возникло проблем с возвратом средств, если дело дойдет до суда. Если в тексте будут присутствовать исправления, вряд ли вам удастся доказать, что они сделаны не после подписания. Если не будет указано, что это задаток, сумма будет рассмотрена судом, как аванс, и вернуть его в двойном размере не получится.

Видео: Все о задатке при покупке квартиры

Отвечает на вопросы практикующий юрист!

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Внесение задатка при покупке квартиры

В рамках цикла статей профессионального частного риэлтора о купле-продаже недвижимости, сегодня я расскажу вам о том как правильно оформить задаток за квартиру при покупке, на какие пункты соглашения о задатке покупателю стоит обратить внимание, какие условия при подписании предварительного договора можно считать приемлемыми, а на какие условия продавца при внесении предоплаты в качестве подтверждения намерения о покупке не стоит соглашаться не при каких обстоятельствах.

Предмет обсуждения предлагаю рассматривать на конкретных примерах из практики по обращению потенциальных клиентов по данному вопросу:

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Нам с мужем необходима ваша профессиональная консультация по внесению задатка или залога, сама ещё до конца не разобралась что правильнее, что вернее. Дело вот в чем. Мы планируем самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и уже подобрали подходящий, устраивающий нас во всех отношениях, вариант. Продавец жилья в качестве подтверждения нашего намерения о покупке предлагает подписать с ним договор задатка и передать ему в качестве предоплаты сумму в размере 500 тысяч рублей — примерно 10 % от стоимости недвижимости, ссылаясь, как он выразился, на печальный или горький опыт в этом отношении. Мы считаем предложение встречной стороны по размеру задатка мягко говоря неприемлемым и опасаемся возможных негативных последствий. Однако продавец под давлением рекомендаций своего агента продолжает настаивать на своём. По его словам это уже третья попытка продать квартиру, когда процесс зашёл так далеко, и дело дошло непосредственно до сделки — не трудно догадаться, что две другие не увенчались успехом. В каждом из предыдущих случаев с потенциальными клиентами был подписан договор аванса и сделки разваливались в самый ответственный момент — покупатели резко меняли своё решение в диаметрально противоположную сторону: отказывались от проведения сделки и подписания основного договора купли-продажи. При этом собственнику приходилось возвращать деньги и нести существенные потери и издержки, потому как на тот момент у него возникли обязательства перед третьими лицами: он планировал приобрести на вырученные с продажи квартиры деньги земельный участок с домом и пареллельно вёл переговоры на рынке загородной недвижимости — упущенная выгода на лицо, в тоже время для покупателей вообще не было никаких последствий и они выходили из этой ситуации сухими из воды. Его мнение сводится к тому, что такой вид предварительного соглашения как задаток намного лучше защищает его интересы как продавца и дисциплинирует покупателей от необдуманных не до конца взвешенных решений, нежели ни к чему не обязывающий договор аванса, который носит чисто символический характер, потому как в договоре в обязательном порядке прописываются штрафные санкции в размере суммы предоплаты, в случае отказа одной из сторон, от взятых на себя обязательств по приобретению/отчуждению недвижимости. Мы если честно в замешательстве и недоумении. Что вы как риэлтор посоветуете в подобной аналогичной ситуации: какую сумму в качестве задатка обычно вносят клиенты приобретая вторичку, стоит ли принять условия продавца и подписывать соглашение о задатке на таких условиях — какие есть риски и чем конкретно нам это может грозить, или всё же отказаться от покупки и рассмотреть альтернативный вариант жилья с более сговорчивым адекватным собственником?

Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?

Нормативно-правовая база, а точнее, п.1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Как показывает практика клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино. На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры — смысл при этом остаётся неизменным: материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически грамотно, правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае авансом.

Порядок оформления задатка при покупке квартиры

п.2 статьи 380 ГК РФ определяет обязательный порядок оформления данного вида гражданско-правового договора: «Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в простой письменной форме».

Рекомендую придерживаться установленного законом порядка оформления договора о задатке, в противном случае соглашение может быть переквалифицировано в договор аванса — п.3 ст. 380 ГК РФ: « В случае сомнения одной из сторон в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.»

По своему опыту риэлтора могу сказать, что клиенты на рынке в рамках предварительных договорённостей, не смотря ни на какие советы и рекомендации экспертов и специалистов, совершенно забывают об элементарных мерах предосторожности и совершают одни и те же грубые ошибки: встретились на квартире, ударили по рукам, предполагаемый покупатель передал наличные деньги или совершил денежный перевод с банковской карты на счёт продавцу, с чувством выполненного долга без «задних» мыслей разошлись. А потом начинают спорить: кто кому сколько денег передавал и передавал ли вовсе!

Какими бы убедительными не казались доводы сторон, советую всем заинтересованным участникам процесса купли-продажи в рамках предварительных деловых переговоров встречаться лично «на берегу» для подписания соглашения о задатке и обсуждения деталей предстоящей сделки: место проведения (банк), порядок полных финансовых взаиморасчётов и условия доступа к денежным средствам, перечисленным в счёт оплаты по договору купли-продажи (аккредитив, ячейка), предполагаемые сроки физического освобождения и передачи квартиры новому собственнику Передача в качестве задатка наличных денег из рук в руки или электронные банковские транзакции без письменного подтверждения адресата/получателя не допустимы ни при каких обстоятельствах. Скажу больше в некоторых случаях, я бы рекомендовала не полениться и при составлении договора переписать серии и номера денежных купюр передаваемых продавцу в качества задатка — так оформить соглашение в этой части будет правильнее всего.

К каком размере вносить задаток при покупке квартиры?

Традиционно, по общепринятым правилам делового оборота в сфере купли-продажи недвижимости размер предоплаты согласовывается сторонами сделки до подписания соглашения, но суммы задатка больше чем 100-200 тысяч рублей на вторичном рынке встречаются крайне редко. Лишь в случаях exclusive или высоколиквидных объектов продавец может себе позволить выдвинуть такие условия по задатку как 5-15% от рыночной стоимости жилья, а покупатель на них согласиться.

На какой срок подписывать соглашение о задатке?

Сроки внесения задатка за квартиру будут зависеть от готовности сторон к выходу на сделку. В случае свободной продажи (когда собственник продаёт жильё и одновременно взамен ничего покупать не собирается) можно придерживаться стандартной практики в таких делах и при подписании соглашения указать сроки внесения задатка за квартиру полмесяца-месяц или 14-30 календарных дней — этого с лихвой должно хватить даже при нерасторопности владельцев, агентов и вспомогательных служб.

При альтернативной продаже (продавец одновременно с продажей своей квартиры планирует приобрести взамен другую недвижимость) сроки внесения задатка за квартиру во многом будут зависеть от возможностей последнего участника в цепочке, но одно можно утверждать с уверенностью, что они, конечно же, будут значительно больше, по сравнению со свободной продажей. При «альтернативе» можно смело подписывать задаток на срок в 1-2 месяца или 30-60 календарных дней — при необходимости договор задатка всегда можно продлить дополнительным соглашением.

В чём разница внесения задатка при покупке квартиры от аванса?

Принципиальное отличие между двумя рассматриваемыми видами гражданско-правых договоров как для покупателя, так и для продавца заключается в наличии штрафных санкций в соглашении о задатке как материальная ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. Для покупателя жилья, в частности, это означает, что в том случае если он в дальнейшем по тем или иным причинам отказывается от приобретения недвижимости, то сумма задатка не возвращается, а удерживается и остаётся у продавца.

Возврат задатка в двойном размере

В том случае, если продавец жилья под разными предлогами отказывается от выхода на сделку и заключения основного договора купли-продажи квартиры: например, передумал вовсе продавать или понимает, что продешевил — такое часто встречается, то в рамках предварительного соглашения он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Иными словами для каждой из сторон договора задатка в случае неисполнения взятых на себя обязательств наступает ответственность в размере суммы внесённого задатка — каждый лишится, потеряет сумму равной внесённому задатку.

Всем выгодных сделок после грамотного внесения задатка!

Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Ниже прилагаю обкатанный образец соглашения о внесении задатка, который я использую в своей ежедневной практике риэлтора

Оцените статью
Добавить комментарий
Adblock
detector